К КОМУ ЗАКОН НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ?

О «нестандартных» позициях судов по обычным вопросам

Ознакомившись со статьей Юрия Богомолова и Леонида Устьева «Что важнее – право собственности или право пользования?» («АГ» № 17 (130)), хотела бы высказать свою точку зрения на описанную проблему.
Мособлсуд не перестает удивлять противоречивостью своих решений, анализируя которые нельзя делать выводы об изменении судебной практики в целом.

Практика Мособлсуда
Авторы рассмотрели практику Московского областного суда и раскритиковали два судебных постановления этого суда.

Так, вывод Мособлсуда в определении от 2 августа 2011 г. по делу № 33-17290/2011 (номер дела указан авторами неправильно, в действительности № 33-17290/2011) о том, что наследство переходит к другим лицам в неизменном виде как единое целое с теми же правами и обременениями, в связи с чем члены семьи наследодателя сохраняют право пользования данным жилым помещением при переходе права собственности на жилое помещение в порядке наследования, можно расценить как неправильное толкование закона.

В ч. 2 ст. 292 ГК РФ указывается, что «переход права собственности» является основанием для прекращения права пользования. При наследовании осуществляется переход права собственности, а статья 292 ГК РФ не содержит исключения, если основанием является наследование.

Относительно второго примера. Отказ в прекращении права пользования жилым помещением суд мотивирует тем, что, заключая договор дарения, будущий собственник был поставлен в известность об обременении дома, о чем свидетельствует включение в договор дарения положения о регистрации ответчиков в доме.

В данном случае суд посчитал, что перечисление в договоре лиц, зарегистрированных в жилом помещении, свидетельствует о сохранении за ними существовавших прав.

Я едина с авторами в мнении о том, что волеизъявление нового собственника должно быть четко выражено. К тому же до недавних пор при регистрации договоров регистраторы требовали указывать лиц, зарегистрированных в жилом помещении, и еще не забытапрактика признания договоров купли-продажи недействительными, если в договоре не были прописаны зарегистрированные лица.

В отличие от первого судебного постановления, не решусь сделать заявление, что в данном случае Московский областной суд сказал на черное«белое». Суд вполне мог применить статью 675 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Это позволяет статья 292 ГК РФ, которая содержит формулировку о возможности ее неприменения, если иное установлено законом.

Однако всех лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, вне зависимости от родства с собственниками можно отнести к нанимателям жилых помещений и ко всем можно применять статью 675 ГК РФ, поскольку порядок вселения с регистрацией по месту жительства для всех одинаков: собственник подписывает согласие под заявлением вселяемого лица о регистрации в своей квартире. Вот вам и письменная форма договора найма.

Думаю, что статья 675 ГК РФ, была применена судом в порядке исключения, иначе статью 292 ГК РФ и заодно статью 31 ЖК РФ можно было бы назвать «мертвыми», так как они бы никогда не применялись. Однако нам известно, что это не так.