КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ У ГОСУДАРСТВА

О процессе осуществления оценочной деятельности и особенностях работы оценщиков

Вместо постоянной аренды для предприятий малого и среднего бизнеса приоритетом становится выкуп недвижимости у государства. Основными преимуществами такого решения являются льготные условия: удобные рассрочки, беспроцентные ставки, отсутствие НДС. Однако эта процедура имеет немало «подводных камней» и сложностей, для решения которых необходимо привлечение третьих сторон в виде суда и оценочных компаний. Рассмотрим подробно со стороны оценочной деятельности, как происходит процесс, в чем заключается работа оценщиков и экспертов, а также приведем рекомендации по выбору данных специалистов.

Согласно Федеральному закону от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ арендаторы помещений, являющихся собственностью Департамента городского имущества г. Москвы, имеют преимущественное право выкупа этих объектов. Преимущество здесь заключается не в сниженной стоимости или каких-либо иных подобных привилегиях для бизнеса, а в доступных льготах лишь в качестве беспроцентной рассрочки на пять лет и права на покупку объекта без участия в торгах. Однако приватизация арендуемого помещения возможна только при соблюдении предпринимателями определенных условий.
До недавнего времени арендаторы имели право подать заявление на выкуп до 1 июля 2015 г., то есть при задержке даже на день последует однозначный отказ. Но уже весной этого года Правительство решило продлить срок подачи заявления до 2018 г.

Следующим критерием является размер выкупаемой площади, максимальное значение которого составляет до 1000 кв. м. Если метраж помещения больше установленной нормы, то для такого объекта необходимо индивидуально получить соответствующее распоряжение Департамента.

Кроме того, важными условиями для покупки помещения являются срок аренды: выкупаемое помещение должно сдаваться в течение не менее двух лет до 1 июля 2015 г., а также отсутствие задолженности по оплате вплоть до копеек.

Помимо этого существуют и другие особенности, среди которых необходимость учитывать наличие перепланировки, что нужно согласовать с Департаментом и узаконить в БТИ. Также стоит иметь в виду и тот факт, что объект может считаться памятником культурного наследия – в этом случае процедура его выкупа будет более сложной.

Выкуп помещения – это простая двухсторонняя коммерческая сделка, а значит, требует наличия согласованной стоимости. Именно она и является главным камнем преткновения – продавцу-государству и покупателю в данном случае сложно прийти к единому соглашению.

В практике нечасто встречаются ситуации, когда определенная государством величина стоимости устраивает клиента, и сделка сразу же заключается. Но отчет об оценке рыночной стоимости объекта является сильным инструментом, позволяющим достичь компромисса в спорах, связанных с совершением сделок купли-продажи, а также важнейшим доказательством в рамках арбитражного судопроизводства. Никакие другие способы не могут подтвердить действительную стоимость объекта – в основе сделки лежит только отчет оценщика, прошедший экспертизу в СРО оценщиков.

Для привлечения определенной суммы в бюджет Департамент ежегодно составляет план по продаже помещений, в который могут входить как пустые объекты, так и сдаваемые в аренду малому и среднему бизнесу. Свободные здания выставляются на торги и продаются всем желающим, арендованные же предлагаются в первую очередь предпринимателям по рыночной стоимости. Для ее определения ДГИ на конкурсной основе выбирает специалистов-оценщиков, которые в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проводят оценку стоимости всех помещений, находящихся в собственности у города.

Однако аккредитованные при нем оценочные компании часто указывают в отчетах цены, которые кажутся завышенными и вызывают сомнения. Причиной этому может быть несовершенство оценочных методик при стандартной массовой оценке. Именно таким способом, подразумевающим под собой использование статистического анализа, и проводятся расчеты стоимости большого числа однородных объектов недвижимости. В результате получаются приближенные результаты, так как в таком случае не учитываются отличительные особенности объекта, различные ограничения и обременения.

Индивидуальная оценка является более точной. Оценщики рассматривают конкретный объект, делается акцент на его индивидуальных особенностях, а также подбираются соответствующие ему аналоги. Ведь даже самые стандартные помещения, находящиеся в одном здании, различаются между собой расположением (на каком этаже находятся – это может быть цоколь, подвал, первый или последние этажи), видом из окна, планировкой и т.д. – подобные факторы составляют уникальность объекта и формируют его стоимость. Этим и другим критериям мы в своей практике уделяем внимание для определения корректной личностной стоимости.

В процедуре выкупа арендуемого помещения можно выделить два этапа урегулирования разногласий об определенной Департаментом стоимости объекта – досудебный и судебный.