БОРОТЬСЯ С «ДОЛГОСТРОЕМ» ПО-НОВОМУ
Об отчуждении объектов незавершенного строительства с публичных торгов
Регулирование строительства на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной (далее – публичной) собственности, претерпело серьезные изменения с принятием Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ (далее – ФЗ-171), вступившего в силу с 1 марта 2015 г. Среди прочего изменения коснулись и вопросов оборота объектов незавершенного строительства (далее – ОНС). Рассмотрим спорные аспекты нового регулирования.
В Гражданский кодекс РФ (далее – ГК) была внесена ст. 239.1 о продаже ОНС с публичных торгов по истечении договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности. Земельный кодекс РФ (далее – ЗК) был дополнен нормами об отсутствии преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок и аренде публичных земельных участков для завершения строительства проданных с торгов ОНС. Во исполнение данных положений было принято Постановление Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила).
Толкуя положения ЗК и ГК до внесения рассматриваемых изменений, Высший Арбитражный Суд РФ (далее – ВАС) приходил к выводу, что необоснованный отказ в продлении договора аренды для завершения строительства ОНС невозможен и, более того, даже без продления аренды собственник ОНС мог использовать расположенный под ним земельный участок. Верховный Суд РФ (далее – ВС) демонстрировал более либеральный подход, признавая право приватизации участка под ОНС. То есть до принятия ФЗ-171 регистрация права собственности на ОНС давала застройщику определенные гарантии относительно возможности завершить строительство даже в случае истечения срока аренды участка под ним, а удовлетворение иска публичных органов о возврате участка и освобождении его от ОНС было de facto возможно лишь в исключительных случаях.
ФЗ-171 аннулирует вышеназванные подходы практики и ограничивает аренду публичных земельных участков сроком, первоначально установленным в договоре аренды. В этой части продекларированная законодателем цель стабилизации земельных имущественных отношений, вероятно, будет достигнута. Вместе с тем принятие ФЗ-171 и Правил ставит ряд вопросов относительно статуса ОНС.
Статус ОНС как объекта гражданских прав
В результате внесения данных изменений в законодательстве так и не появилось понятие ОНС. Напомним, в силу ст. 130, 131 и 219 ГК ОНС является объектом недвижимости, право собственности на который возникает с момента регистрации. Практика ВАС признавала это еще до включения ОНС в перечень объектов недвижимости, а сейчас ориентирует также на то, что фактические объекты недвижимости (в силу их тесной связи с землей) до регистрации прав на них являются составной частью земельного участка. Представители доктрины чаще всего разделяют подход практики относительно того, что ОНС как объект гражданских прав возникает исключительно с момента регистрации таких прав.
Из положений ст. 130 ГК вытекает лишь один признак, необходимый для квалификации ОНС в качестве недвижимости, – невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению. В связи с этим некоторые авторы указывают, что ОНС начинают свое существование уже с момента возникновения признака невозможности перемещения. Этот подход представляется необоснованным, так как эксплуатироваться ОНС не может, а отчуждение его возможно лишь после регистрации прав, то есть незарегистрированный ОНС не обладает таким признаком объекта гражданских прав, как самостоятельная экономическая ценность. Однако даже сторонники возможности признания за объектом статуса недвижимости до регистрации прав отмечают, что оборотоспособным ОНС до этого момента не является.
Тем не менее в практике коллегии ВС по гражданским делам имеется «нестандартное» решение, допускающее оборот ОНС без регистрации прав на них. В этом деле суд применил п. 4 ст. 35 ЗК о невозможности отчуждения земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости к строительным конструкциям, права на которые не зарегистрированы, квалифицировав их как ОНС. Такое решение весьма спорно, так как в силу ст. 219 ГК право собственности на ОНС может возникнуть лишь с момента его регистрации, а в п. 36 постановления Пленума ВС № 10, ВАС № 22 речь идет о возникшем праве собственности, которое по каким-то причинам не было зарегистрировано за собственником (но зарегистрировано за другим лицом). Этот вывод неизбежно приводит к злоупотреблениям, так как позволяет признать ничтожным договор об отчуждении земельного участка, заключенный без нарушения закона.
Суммируя изложенное, есть серьезные аргументы, что ОНС становится объектом гражданских прав и является оборотоспособным при условии регистрации прав на него. Вместе с тем подробный анализ Правил может привести к обратным выводам. Важно отметить, что Правила не содержат какого-либо специального определения ОНС. Подпункт «г» п. 7 Правил устанавливает требования к сведениям об ОНС. В числе таких сведений указаны примерное определение готовности в процентах и кадастровый номер (при наличии).
