ОСТОРОЖНО, КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА!

Достоверность кадастровой оценки земли не теряет своей актуальности

Предыстория вопроса такова. Друг автора данной публикации и клиент по гражданской авиации как-то пришел утром на работу и увидел официальное уведомление, что кадастровая стоимость участка, занимаемого его предприятием, возросла почти в 10 000 раз, что сулило существенное увеличение налога на землю. Поскольку речь шла о госпредприятии, которое обеспечивает безопасность полетов воздушных судов и использует эти участки исключительно для размещения локаторов, маяков и других объектов управления воздушным движением, он обратился за помощью к автору настоящего материала. Дело выиграли, правда, с большим количеством пересудов и при отсутствии сложившейся судебной практики.

С тех пор прошло несколько лет, однако тема достоверности кадастровой оценки земли является актуальной и по настоящее время, так как именно этот показатель позволяет региональным властям извлекать дополнительный «доход» в бюджет, ничем не заботясь о его законности.

Вся ситуация осложняется двумя обстоятельствами. Первое – внесение изменений в ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Так, в ранней редакции кадастровая стоимость участка могла составлять только определенный процент от его рыночной стоимости. Сегодня кадастровая стоимость не должна превышать рыночную. Второй момент состоит в том, что Федеральный закон от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был дополнен положениями, согласно которым кадастровая стоимость стала, по сути, разновидностью рыночной стоимости. Только определяется она не исходя из потребительских свойств того или иного участка, а из «средней температуры по больнице», т.е. процента от стоимости огромного массива земли близлежащих районов.

Как же дело обстоит сейчас? Чтобы ответить на этот вопрос, мне с коллегами пришлось проанализировать несколько тысяч судебных постановлений, начиная от решений судов первой инстанции и заканчивая актами ВАС РФ. Надо сказать, практика весьма утешительная, однако есть определенные «но»…

Так, в соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации платное и формами платы являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Эта стоимость также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель.

Вместе с тем в п. 3 ст. 66 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ) установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Казалось бы, все предельно ясно: есть кадастровая стоимость, которая не может превышать рыночную и является единой базой для исчисления налога для собственников участков или ставки для арендаторов государственных и муниципальных земель.

Статья 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», введенная Федеральным законом от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ, также предусматривает, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в Государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости суд в соответствии с правилами АПК РФ назначает экспертизу.

Как видно, ВАС РФ расставил все точки над «i», но отговорки призванных в суд в качестве ответчиков кадастровых авторов «заоблачных» цен на землю оказались весьма изобретательными.

Первое, что пришло на ум ответчикам по многочисленным искам обиженных владельцев земли, это идея о том, что обжаловать кадастровую оценку могут только собственники участков. И что самое любопытное, подобного рода фантазии, не соответствующие законодательству Российской Федерации, нашли отклик в некоторых судах первой инстанции. К счастью, данная позиция пошла в разрез с общей весьма обширной и абсолютно единообразной практикой толкования и применения норм материального права, уравнявшей собственников и арендаторов земли. Наиболее показательными и убедительными в этом плане являются акты ФАС Северо-Западного округа, поддержанные ВАС РФ. И на то есть весомые основания.

Так, ст. 65 АПК РФ предусматривает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. В случае оспаривания размера кадастровой стоимости таким доказательством может быть только отчет о рыночной оценке объекта, подготовленный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Согласно ст. 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности.

По п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие точно определить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Таким образом, законодатель толкует понятие принадлежности имущества определенному лицу гораздо шире, не ограничиваясь лишь правом собственности. Так, например, согласно п. 2 ст. 113 ГК РФ имущество может принадлежать юридическому лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.