ВС РФ рассудил двойную продажу жилья

Верховный Суд пояснил, что причиненный изъятием купленной недвижимости ущерб можно возместить и с того, кто изначально продал этот объект дважды

Эксперты полностью поддержали решение в том, что лицо, дважды продавшее имущество, совершило противоправное действие и должно возместить причиненный вред, а последующая цепочка продаж не снимает с него ответственность. Однако, по мнению одного из экспертов, остались нерешенными многие вопросы юридической конструкции такой защиты.

Как следует из материалов дела, рассмотренного ВС РФ, в рамках дела о банкротстве общества «Бомарше» гражданин Г. обратился в суд с заявлением о возмещении ему материального вреда в размере стоимости квартиры, который он понес из-за неправомерных действий должника.

Так, между обществом «Бомарше» и подрядчиком «Дальэнергоспецремонт» был заключен договор, по условиям которого подрядчику в качестве оплаты за выполненные с привлечением собственных средств работы передаются в собственность жилые помещения возведенного многоквартирного дома. В соответствии с договором об инвестировании между «Дальэнергоспецремонт» и инвестором «Дальрус» установлена оплата в виде предоставления жилых помещений в строящемся доме.

Далее компания «Дальрус» продала одну из квартир гражданке Щ., но позже общество «Бомарше» также продало эту же квартиру обществу «Альфа-Девелопмент». В итоге через цепочку продаж квартира перешла к названному гражданину Г. Решением суда общей юрисдикции по иску Щ. сделки, направленные на отчуждение квартиры в пользу Г. признаны недействительными, за Щ. признано право собственности на спорный объект. В пользу Г. взыскана денежная сумма, в рамках исполнительного производства решение исполнено частично.

Обращаясь с заявлением в арбитражный суд, гражданин Г. настаивал на включении в реестр требований кредиторов «Бомарше» сумму, составляющую расходы на приобретение квартиры за минусом средств, полученных в ходе исполнительного производства по недействительной сделке, так как в результате двойной продажи квартиры ему причинен имущественный вред.

Однако суды отказали в удовлетворении этих требований. В частности, они исходили из того, что осведомленность «Бомарше» о причинении имущественного вреда лицам, приобретавшим квартиры через общество «Альфа-Девелопмент», не свидетельствует о доказанности прямой связи между действиями должника и причинением вреда гражданину Г.

Установив, что должник и общество «Альфа-Девелопмент» являются аффилированными лицами, суды в то же время указали на недоказанность согласованности их действий с иными участвующими в цепочке сделок купли-продажи будущей недвижимости лицами. Кроме того, окружной суд, согласившись с выводами нижестоящих судов, указал, что Г. было реализовано его право на защиту посредством обращения в суд с иском о применении последствий недействительности заключенного договора купли-продажи.

Однако изучив представленные материалы, Верховный Суд пришел к выводу о том, что невозможность возложения на «Бомарше» ответственности в виде возмещения вреда суды ошибочно обусловили отсутствием согласованности действий должника и иных лиц, совершавших последовательную перепродажу квартиры. Вместе с тем, коллегия ВС РФ подчеркнула, что наступление деликтной ответственности лица, совершившего противоправное действие, в частности двойное отчуждение объекта недвижимости, не может зависеть от случайного факта, то есть дальнейшей цепочки перепродаж. Таким образом, именно действия «Бомарше» стали причиной возникновения ситуации, в результате которой Г. понес имущественные потери.

Более того, ошибочен и вывод окружного суда, так как предъявление иска о взыскании уплаченных по признанному недействительным договору купли-продажи само по себе не препятствует привлечению должника к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения вреда.

На основании названных выводов, ВС РФ отменил решения судов и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд.

По словам руководителя практики компании «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Александра Латыева, Верховный Суд сделал очень важный вывод о том, что ущерб, причиненный изъятием купленного объекта, может возмещаться не только за счет того, кто продал его истцу, но и посредством предъявления претензий к тому, кто изначально продал этот объект два раза.

«Этот вывод довольно существенно противоречит принципу относительности обязательства, закрепленному в п. 3 ст. 308 ГК РФ. Видимо, по этой причине суды нижестоящих инстанций дружно отказывали заявителю в удовлетворении его требований», – указал он.

Однако, по словам Александра Латыева, ВС РФ, не решил ряд важных вопросов: например, каково теперь должно быть соотношение ответственности этого первого продавца перед последним покупателем и перед первым его контрагентом в цепочке – должен ли он теперь обоим или только одному из них (а с учетом того, что продавец находится в процедуре банкротства, то это значит, может ли один и тот же фактический долг быть дважды включен в реестр требований кредиторов).

«Также уклонился ВС РФ и от ответа на вопрос о размере убытков: дело в том, что заявитель требовал признать его право требовать от продавца не только ту сумму, которую он сам заплатил при приобретении объекта, но и разницу между этой суммой и текущей рыночной ценой объекта. В этой части Коллегия отдала вопрос на разрешение нижестоящих судов, которым возвратила дело», – уточнил эксперт.

В целом он считает сделанный вывод важным, так как он усиливает защиту пострадавших от двойных продаж, хотя и остались нерешенными многие вопросы юридической конструкции такой защиты.

Управляющий партнер ассоциации адвокатов «Валеев, Кабанец и партнеры» Дмитрий Кабанец считает, что своим определением ВС РФ еще раз подтвердил важность приобретения строящегося имущества по договорам долевого участия в строительстве с обязательной государственной регистрацией. Иные формы приобретения недвижимости несут в себе риск возникновения в будущем спора о праве.

Он также согласен с выводом ВС, что лицо, дважды продавшее квартиру, совершило противоправное действие и должно возместить причиненный вред, при этом последующая цепочка продаж не снимает с него ответственность. «Наличие согласованности в действиях между цепочкой продавцов влияет только на возможность их привлечения к солидарной ответственности», – пояснил адвокат.

По его словам, такие случаи не единичны. «Более того, на практике часто встречаются случаи мошеннических схем по продаже имущества организации (через цепочку продавцов фирм-однодневок), которые в последствии возвращаются ей через процедуру банкротства, инициируемого через пару месяцев после продажи, именно с целью возврата отчужденного имущества. Конечный покупатель остается и без приобретенного имущества, и без уплаченных за него денежных средств», – заключил Дмитрий Кабанец.