О приватизации жилья и земельного участка, находящихся в муниципальной собственности

Вопрос. Гражданином подано заявление о приватизации жилого дома, в котором он проживает по договору социального найма. Дом и земельный участок, на котором он расположен, поставлены на кадастровый учет и находятся в муниципальной собственности. Каким образом будет отчуждаться земельный участок при передаче жилого дома гражданину в порядке бесплатной приватизации в соответствии с Законом РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»?

Ответ. Из содержания п. 1 ст. 35, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), п. 2 ст. 271 и ст. 552 ГК РФ следует, что в связи с переходом права собственности на здание, строение, сооружение к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Кроме того, согласно специальному правилу, установленному п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с приватизацией земельных участков, на которых они расположены. Исключение составляют случаи, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В приведенных нормах отражен принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, содержащийся в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Обратим внимание, что действие названного закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственного и муниципального жилищного фонда (подп. 3 п. 2 ст. 3 Закона № 178-ФЗ), поскольку согласно ст. 1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация гражданами жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде происходит бесплатно.

Приобретение земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан за плату производится на основании договора купли-продажи (подп. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ). Отметим, что собственникам недвижимого имущества продажа земельных участков, на которых расположено такое имущество, осуществляется без проведения торгов (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Цена такого участка устанавливается в порядке, предусмотренном Правительством РФ (для участков, находящихся в федеральной собственности), органом государственной власти субъекта Российской Федерации (в отношении земельных участков, находящихся в собственности этого субъекта Российской Федерации, или участков, государственная собственность на которые не разграничена) или органом местного самоуправления (в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности). В этих случаях цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 2, 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

Например, согласно п. 3 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Оренбургской области от 21 сентября 2015 г. № 727-п, (далее – Порядок № 727-п) цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости за исключением случаев, предусмотренных подп. 3.1–3.3 настоящего пункта.

В соответствии с подп. 3.1 Порядка № 727-п при продаже земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенного на приобретаемом земельном участке, цена земельного участка определяется в размере 60% его кадастровой стоимости.

Следует указать, что случаи бесплатного предоставления гражданам в собственность земельных участков, находящихся в публичной собственности, приведены в п. 4–7 ст. 39.5 ЗК РФ.

Таким образом, после передачи жилого дома в порядке приватизации и регистрации права собственности на него собственник дома может выкупить земельный участок, на котором этот дом расположен, по договору купли-продажи по цене, определяемой в порядке, установленном органом местного самоуправления, и которая не может превышать кадастровую стоимость приобретаемого земельного участка.

К сведению. Собственник жилого дома, помимо приобретения в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен приватизируемый жилой дом, вправе заключить договор аренды этого земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ). В случае заключения договора аренды земельного участка на срок более чем один год такой договор подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 26 ЗК РФ).

В силу подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в подобном случае заключается без проведения торгов. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 (п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ).

В отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, размер арендной платы устанавливается органом местного самоуправления (подп. 3 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ). Смотрите, например, решение Совета депутатов муниципального образования ЗАТО Комаровский Оренбургской области от 23 декабря 2013 г. № 43/8 «О Положении о порядке предоставления в аренду и (или) безвозмездное пользование имущества, находящегося в собственности муниципального образования ЗАТО Комаровский Оренбургской области, и о методике расчета арендной платы».