Эксперт подчеркнул, что независимо от момента изменения предмета ипотеки само по себе это изменение не может служить основанием для прекращения ипотеки.
Из материалов дела, приведенного в
Обзоре судебной практики ВС РФ № 1 за 2017 г., следует, что М. обратился в суд с иском к банку-2 о прекращении обременения в виде ипотеки объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка, возложив на территориальное управление Росреестра обязанность погасить запись о государственной регистрации ипотеки.
В обоснование заявленных требований М. указал, что договор ипотеки в отношении названных выше объектов заключен 29 октября 2012 г. между П. и банком-1 (правопредшественником ответчика) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, заключенному между указанным банком и застройщиком. 14 января 2013 г. истец приобрел земельный участок и расположенный на нем дом, который, по данным ЕГРП, является трехэтажным.
На момент приобретения данного имущества истец знал о том, что оно обременено ипотекой, однако впоследствии выяснил, что имеются различия между фактическим состоянием этого имущества и тем, которое указано в документах на него. По мнению М., на момент заключения договора ипотеки описанный в нем жилой дом фактически отсутствовал, так как имела место постройка с другими параметрами.
Ввиду наличия обременения на несуществующий, по утверждению истца, объект недвижимости созданы препятствия для регистрации приобретенной постройки в собственность. По результатам проведенной строительно-технической экспертизы было установлено, что спорное строение представляет собой четырехэтажный капитальный дом, который в результате реконструкции не соответствует строению, указанному в качестве объекта права, переданного банку-ответчику в ипотеку.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением суда апелляционной инстанции, иск был удовлетворен. Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что суды нарушили нормы действующего законодательства.
Коллегия подчеркнула, что условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в ипотечном договоре соответствует указанным в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет. Судом было установлено и сторонами не оспаривалось, что в договоре ипотеки жилого дома и земельного участка были указаны те же наименование, местонахождение и параметры передаваемого в ипотеку жилого дома, что и в записи ЕГРП о праве собственности П. на этот дом. Таким образом, указывает коллегия, на момент заключения договора ипотеки содержащееся в нем описание предмета ипотеки соответствовало требованиям закона.
По мнению ВС РФ, cуды первой и апелляционной инстанций ошибочно посчитали установленным, что несоответствие фактических параметров переданного в ипотеку жилого дома тем параметрам, которые указаны в ЕГРП и на которые истец ссылался в обоснование своих требований, имело место на момент приобретения им этого жилого дома. Но договор купли-продажи был заключен с указанием в нем именно тех параметров жилого дома, которые содержались в ЕГРП, и впоследствии истцом он не оспаривался.
Также коллегия указала на то, что судам первой и апелляционной инстанций следовало дать правовую оценку вопросу о соответствии ссылки истца на указанные обстоятельства требованиям добросовестности, однако это сделано не было.
Согласно п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке, который также не был учтен судами, обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения, а не соответствием фактических параметров параметрам, указанным в ЕГРП. Таким образом, изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу приведенной правовой нормы влечет прекращение залога.
Комментируя это дело, адвокат АБ «Резник, Гагарин и партнеры» Андрей Самойлов обратил внимание на то, что закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений. «В связи с этим суду при рассмотрении данного дела следовало учесть, что независимо от момента изменения предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки», – пояснил он.
По мнению партнера Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Александра Латыева, рассмотренный ВС РФ казус демонстрирует, что нижестоящие суды зачастую до сих пор подходят к рассматриваемым делам чрезмерно формалистично, игнорируя требования добросовестности в гражданском обороте и создавая тем самым преимущества для недобросовестных его участников.
«Одним из распространенных случаев такого недобросовестного поведения можно считать попытки избавиться от обеспечения обязательств по формальным основаниям вроде несоответствия заявленных самим же залогодателем характеристик объекта его действительному состоянию. Остается только сожалеть, что для правильного разрешения спора и отказа таким хитрецам в исковых требованиях приходится доходить аж до высшей судебной инстанции», – заключил эксперт.
