Адвокаты считают, что, несмотря на позитивный посыл инициативы, ее положения могут создать трудности не только для застройщиков, но и для самих дольщиков, на плечи которых в итоге может лечь обеспечение предложенного механизма.
Согласно пояснительной записке,
законопроект направлен на совершенствование правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости.
Проектом предусматривается создание по решению Правительства РФ специального юридического лица – Фонда единого института развития в жилищной сфере (некоммерческая организация), – которое будет аккумулировать средства, поступающие от банков, страховых организаций, обществ взаимного страхования, привлеченных застройщиком для обеспечения исполнения его обязательств перед дольщиками. Для таких банков / страховых организаций / обществ взаимного страхования установлена максимальная сумма взносов в фонд – не более 1% от планируемой стоимости объекта, указанной в проектной декларации. Без подтверждения осуществления взносов в фонд государственная регистрация договора долевого участия не производится, такое требование также предусмотрено проектом.
Созданный фонд будет осуществлять финансовое возмещение гражданам при банкротстве застройщика, исполнять полномочия арбитражного управляющего в деле о банкротстве, говорится в пояснительной записке к документу. При этом проект предусматривает упрощение процедуры банкротства. Предлагается применять только две процедуры: конкурсное производство и внешнее управление. Эти изменения, по мнению авторов законопроекта, существенно сократят сроки осуществления процедуры банкротства и обеспечат защиту интересов граждан – участников долевого строительства.
Также проектом предполагается обеспечение созданным фондом возможности завершить строительство объекта путем привлечения нового застройщика в процедуре банкротства, готового взять на себя обязательства перед дольщиками. При невозможности привлечения нового застройщика авторы проекта предлагают либо выплатить возмещение участниками гражданам, заключившим договоры участия в долевом строительстве, либо достроить объект через жилищно-строительный кооператив, который будет создан самими дольщиками.
Адвокат МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев выразил мнение, что предложенные поправки носят исключительно положительный характер для дольщиков. «Законопроект направлен на защиту именно прав граждан – участников долевого строительства и полно и всеобъемлюще конкретизирует их», – объяснил он.
Партнер АБ «Андрей Городисский и Партнеры» Марина Абрамова не согласилась с коллегой, заметив, что предлагаемые поправки лишь на первый взгляд направлены на создание дополнительной защиты средств (вложений) граждан, заключивших договоры участия в долевом строительстве, на случай банкротства застройщика. Обеспечение такой защиты в итоге может лечь на плечи самих дольщиков, опасается она. «Маловероятно, что взносы в фонд будут уплачиваться банками, страховыми организациями и обществами взаимного страхования из собственных средств, – пояснила Марина Абрамова, – скорее всего, суммы взносов будут переложены на застройщика, который, в свою очередь, переложит соответствующие расходы на участников долевого строительства».
Несмотря на уверенность в том, что поправки «обеспечат дополнительную защиту прав граждан – участников долевого строительства», он оговорился, что они создадут определенные трудности для организаций-застройщиков, связанные с отчислениями в компенсационный фонд и процедурой банкротства. «Предложенное положение о том, что при рассмотрении дел о банкротстве должника-застройщика не будут применяться процедуры наблюдения и финансового оздоровления, существенно нарушает права организаций-застройщиков», – считает Илья Прокофьев.
Марина Абрамова также обратила внимание на содержащееся в проекте требование к минимальному размеру собственных средств (капитала) банковской организации, на счете которой будут учитываться средства фонда. Она объяснила, что установленный критерий в 25 миллионов рублей не соответствует требованиям банковского законодательства. «Хотелось бы отметить, что налоговые органы в качестве обеспечения исполнения налоговых обязательств принимают гарантии банков, размер собственных средств (капитала) которых превышает 1 миллиард рублей, – указала она. – Если предположить, что имелась в виду именно указанная в законопроекте сумма, то возникает большой вопрос относительно устойчивости банковских организаций, на счетах которых могут аккумулироваться средства фонда».
К сожалению, возможный положительный эффект предложенных поправок в случае их принятия будет заметен далеко не сразу, отметил Илья Прокофьев. «В соответствии с текстом проекта, его положения могут быть применимы только в случае, если договор с первым участником долевого строительства был заключен до принятия этого законопроекта, – заметил адвокат. – Таким образом, действие новых поправок будет заметно на практике только спустя длительное время, так как отношения долевого участия носят длящийся характер».
