На сайте размещены только некоторые материалы "АГ".
Полную версию газеты можно получить, подписавшись на нее.
  Н О В А Я   А Д В О К А Т С К А Я   Г А З Е Т А  
ОРГАН ФЕДЕРАЛЬНОЙ ПАЛАТЫ АДВОКАТОВ РФ
twitter facebook vkontakte RSS telegram
СВЕЖИЙ НОМЕР

Читайте № 24 за 2017 г.
ПЕЧАТНАЯ "АГ"
Рубрики
Подшивка
Архив
ADVGAZETA.RU
Выбор редакции
Разделы и отрасли права
Интервью
Блоги
Все записи
Разделы и отрасли права
Блогеры
Стать блогером
Новости
Правовое просвещение
Казусы из практики
Объявления
Ежедневная рассылка
Фоторепортажи
СОТРУДНИЧЕСТВО
О нас
Авторам
Партнеры
Реклама
КОНТАКТЫ

Адрес редакции:

119002, г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 43

Тел.: (495) 787-28-35
Тел./факс: (495) 787-28-36

E-mail:
advgazeta@mail.ru

Блоги

ЗОЛОТАЯ СЕРЕДИНА

Адвокат АП г. Москвы

Минушкина Анна

2017-08-21


Необходимо такое регулирование правоотношений в сфере долевого строительства, которое защищало бы как интересы гражданина, так и экономическую выгоду застройщика

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) на сегодняшний день имеет устойчивую тенденцию к изменениям, которые далеко не всегда являются своевременными и отвечающими требованиям разумности и соразмерности.

Бурное обсуждение поправок в закон тесно связано прежде всего с тем, что строительство многоквартирных домов осуществляется в основном за счет привлечения денежных средств дольщиков, которыми являются рядовые граждане, имеющие ограниченные финансовые ресурсы, а потому тяжело переносящие сбои в работе застройщика.

Так, не успели вступить в законную силу поправки в Закон № 214-ФЗ, которые предусматривают увеличение уставного капитала застройщика, возможность уплаты цены договора путем перечисления денежных средств на счет эскроу, как в Государственную Думу РФ уже был внесен и принят ею новый законопроект – № 139186-7, устанавливающий создание публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков, а также внедрение системы контроля за поступлением средств в компенсационный фонд.

На какие деньги застройщик будет строить дом?
Дать взвешенную оценку принятым и принимаемым изменениям в Закон № 214-ФЗ не представляется возможным, поскольку законодателем взят курс на «зарегламентированность» деятельности застройщика в целях защиты прав дольщиков. Цель благая, но, когда такие изменения принимаются без учета экономических возможностей, это может сыграть злую шутку с рынком жилья – к примеру, повлечь за собой резкое увеличение рыночной стоимости квадратного метра на первичном рынке. Повышение требований к застройщику позволит избавиться от недобросовестных застройщиков и фирм-однодневок, однако при этом не даст существенной форы добросовестным строительным фирмам.

Так, на наш взгляд, введение запрета на использование застройщиком денежных средств до окончания строительства, т.е. до сдачи дольщику объекта по акту приемки-передачи, а именно использование при расчетах с застройщиком механизма счетов эскроу, станет для него большой проблемой. Здесь возникает вопрос: а на какие деньги застройщик будет строить этот дом? Быть может, он не так актуален для крупных московских и питерских строительных компаний, но однозначно встанет ребром перед компаниями из других, менее рентабельных районов страны. И такое положение дел станет основной причиной массового выхода небольших компаний из строительного бизнеса, поскольку у них просто не будет денежных средств, которые позволяли бы им не только построить многоквартирный дом, но и выплатить строителям зарплату, приобрести строительные материалы и т.д. Однако «свято место пусто не бывает», и этих небольших местных застройщиков, которые пытались держать стоимость квадратного метра на приемлемом уровне, вытеснят московские и питерские строители, привыкшие работать по другим меркам и ценам. Стоимость жилья возрастет. Это ли необходимо для создания и поддержания конкурентной среды в строительном бизнесе? Думается, нет.

Более того, счета эскроу – это привлечение банка, т.е. третьего игрока, в отношения «дольщик – застройщик». Банк просто так, по доброй воле участвовать в тех или иных правоотношениях не будет – должна быть экономическая и не только выгода, а посему в строительном бизнесе могут появиться потаенные рычаги, которыми будут пользоваться эти игроки, дабы создать выгодную для себя конкурентную среду.

С точки зрения рядового гражданина
Совсем иное представляется, если на изменения, вносимые в Закон № 214-ФЗ, посмотреть с точки зрения рядового гражданина, намеревающегося приобрести жилье путем участия в долевом строительстве. Напуганный историями о том, как застройщики оставляют недострои, допускают годовые просрочки по сдаче объекта в эксплуатацию, гражданин хочет иметь максимум гарантий своей защищенности, чтобы в случае чего он без труда мог бы вернуть уплаченные денежные средства. А потому принимаемые законодателем меры по созданию компенсационных фондов, проведению платежей через счета эскроу, использованию институтов банковских гарантий, страхования, поручительств являются весомыми аргументами для поддержания финансовой защищенности граждан.

Нельзя играть только в одни ворота
Однако, на наш взгляд, в данном случае необходимо все же придерживаться правила золотой середины, которое позволяло бы не только защитить гражданина, но и заинтересовать застройщика как в привлечении денежных средств граждан для долевого строительства, так и в надлежащем исполнении взятых на себя по договору обязательств. Нельзя играть только в одни ворота. Порой необходимо создавать гарантии и для застройщика, которые помогли бы ему в принятии на себя груза ответственности в виде сотен дольщиков, десятков миллионов рублей привлеченных денежных средств и т.д.

Трудно сказать, какие это могут быть гарантии, что необходимо включить в законодательство, а от чего избавиться. Вероятно, основной причиной ужесточения законодательства об участии в долевом строительстве была бесконтрольность застройщиков в расходовании привлеченных денежных средств. Однако законодательное требование, устанавливающее, что эти средства должны тратиться на конкретный многоквартирный дом, в строительстве которого гражданин участвует, а не на возведение многоквартирных домов, в состав которых входят объекты долевого строительства в соответствии с проектной документацией, отсутствует. Дольщик должен быть уверен в том, что внесенные им денежные средства будут потрачены на сооружение его объекта недвижимости. Принцип целевого расходования будет в данном случае уместным.

Стремление законодателя усилить ответственность застройщика обусловлено тем, что правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, изначально основаны на неравенстве сторон, где с одной стороны участником является обычный гражданин, а с другой – юридическое лицо – застройщик. Однако считаем, что меры, принимаемые законодателем в области жилищного строительства, в частности участия в долевом строительстве, должны быть своевременными, взвешенными и отвечающими условиям и возможностям, имеющимся на рынке жилья.


Другие публикации автора

СНЯТИЕ С ЖИЛИЩНОЙ ОЧЕРЕДИ ПО ЗАКОНУ – НЕЗАКОННО

Городские власти лишили москвичей права на продвижение в очереди по улучшению жилищных условий при наличии в собственности жилых домов без необходимых коммуникаций

ВОПРОС ПОРЯДКА НЕ РЕШЕН

О вступивших в силу поправках в закон, позволяющих отменить действие решения Роспотребнадзора о нежелательности пребывания в России в отношении иностранного гражданина, имевшего ранее инфекционное заболевание

ЦЕННЫЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ

Проект постановления Пленума ВС РФ, посвященного вопросам рассмотрения судами споров по оплате услуг ЖКХ, при принятии позволит сгладить острые углы, возникшие в правоприменительной практике

ГЛАВНОЕ – УСТАНОВИТЬ ФАКТ ИЗЛЕЧЕНИЯ

О проекте закона, определяющем порядок принятия решения о нежелательности пребывания в Российской Федерации иностранца в случае его выезда для лечения в другую страну, а также процедуру его отмены при излечении от заболевания

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РФ НЕ РЕШИЛ ПРОБЛЕМУ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН

Прокуратура помешала оспорить норму УПК РФ, в силу которой иностранным лицам, не имеющим регистрации по месту пребывания в Российской Федерации, суды отказывают в удовлетворении ходатайства о снятии судимости

ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕСЕЛЕНИЯ

О гарантиях жилищных прав жителей Москвы при реновации жилищного фонда

НОВЫЙ ПОРЯДОК

Об ожиданиях от изменения процедуры принятия Минюстом России распоряжений о нежелательности пребывания в России иностранных граждан, подлежащих освобождению из мест лишения свободы

«ОТВЕТСТВЕННОЕ» РОДИТЕЛЬСТВО

О предоставлении возможности несовершеннолетним детям получать пенсию по потере кормильца на основании признания должника по алиментным обязательствам безвестно отсутствующим

ПРАВО НА ПРЕДЪЯВЛЕНИЕ ХОДАТАЙСТВА О СНЯТИИ СУДИМОСТИ

Часть 1 ст. 400 УПК РФ нуждается в изменении в целях восстановления прав иностранных граждан, которые не имеют регистрации в Российской Федерации по уважительным причинам

В ПОИСКАХ СПРАВЕДЛИВОГО БАЛАНСА

Предложенный Минюстом России порядок взыскания единственного жилья должника вызывает немало вопросов

ПОРЯДОК НЕ УСТАНОВЛЕН

Дела об административных правонарушениях на основании постановления КС РФ может пересмотреть ВС РФ

НЕОБХОДИМЫ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ

Несмотря на то что справка ВС РФ о помещении иностранного гражданина, подлежащего депортации или реадмиссии, в специальное учреждение в целом позитивна, на практике имеется много проблем, которые оставлены за пределами ее внимания

ОПРОС "АГ"

Как часто вам встречаются иностранные граждане в качестве представителей в российских судах?

Не встречал никогда
Встречал, но давно
Встречал 1-2 раза
Встречаю часто
Встречаю всегда

Подробнее
НОВОСТИ
•  17.11.2017
НЕДЕЛЯ «АГ»
Главные адвокатские новости, опубликованные на сайте в течение недели

•  17.11.2017
ОПУБЛИКОВАН ПОРЯДОК ТРАНСЛЯЦИИ СУДЕБНЫХ ЗАСЕДАНИЙ
Судебный департамент при Верховном Суде РФ урегулировал вопросы организации и проведения трансляции заседаний в судах

•  17.11.2017
СТРАХОВЫЕ ВЗНОСЫ ОТВЯЗАНЫ ОТ МРОТ
Госдума приняла закон, вносящий изменения в Налоговый кодекс, которые затрагивают в том числе адвокатов

•  17.11.2017
ПРОСЬБА К СУДУ НЕ ПРЕРЫВАТЬ АДВОКАТА
Сахалинская адвокатская палата обратилась к судейскому корпусу с просьбой не прерывать выступления адвокатов

•  17.11.2017
МВД ВЫПЛАТИТ ДОЛГИ АДВОКАТАМ
Адвокаты АП Свердловской области возобновили участие в уголовном судопроизводстве по назначению дознавателей и следователей областного УМВД

Другие новости
ОБЪЯВЛЕНИЯ
•  МОДЕРНИЗАЦИЯ РЫНКА ОКАЗАНИЯ КВАЛИФИЦИРОВАННОЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ
7 декабря 2017 г. в Москве состоится конференция «Модернизация рынка оказания квалифицированной юридической помощи: приоритетные направления реформы»

•  ЭТИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ ВО ВЗАИМООТНОШЕНИЯХ АДВОКАТА С ДОВЕРИТЕЛЕМ
6 декабря 2017 г. в Москве состоится открытая дискуссия «Основные этические принципы во взаимоотношениях адвоката с доверителем (подзащитным). Доверие и эффективность: как этого добиться»

•  КОНФЕРЕНЦИЯ НАПКА
16 ноября 2017 г. в Москве НАПКА организует «Конференцию НАПКА Осень-2017»

•  IV ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ СТРАН БРИКС
С 30 ноября по 1 декабря 2017 г. в Москве пройдет IV Юридический форум стран БРИКС

•  МОЛОДЫЕ ЮРИСТЫ РОССИИ – 2017
2–3 декабря в Москве пройдет IV Международный образовательный форум «Молодые юристы России – 2017»

•  РАБОТА АДВОКАТА В СУДЕ С УЧАСТИЕМ ПРИСЯЖНЫХ ЗАСЕДАТЕЛЕЙ
C 1 декабря 2017 г. по 17 февраля 2018 г. на базе Школы адвоката АП Ставропольского края пройдет Всероссийский очно-дистанционный курс

•  ОЧНО-ДИСТАНЦИОННЫЙ КУРС «СЕМЕЙНОЕ ПРАВО И ПРАВА ЧЕЛОВЕКА»
С 22 ноября 2017 г. по 16 февраля 2018 г. будет проведен курс «Семейное право и права человека. Международные стандарты защиты прав ребенка и взрослого»

Другие объявления

© 2007—2017 «Новая адвокатская газета»
Воспроизведение материалов полностью или частично без разрешения редакции запрещено. Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения авторов.
Присланные материалы не рецензируются и не возвращаются.
Отдельные публикации могут содержать информацию, не предназначенную
для пользователей до 16 лет.