В № 9 «АГ» за 2017 г. адвокат Виктор Глушаков и юрист Ольга Романова подняли дискуссионный в судебной практике вопрос об оценке сделок в части действия приоритетного права субъекта РФ или муниципального образования, установленного законом субъекта РФ, на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Хотелось бы высказать свое мнение по этой теме.

Обойти правила становится все сложнее
Статья 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) предусматривает правила о преимущественном праве субъекта РФ на покупку земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Очевидно, что юристы пытаются найти пути обхода этих правил. В некоторых регионах до последнего времени практиковались способы отчуждения участков посредством их мены или отступного, однако суды все чаще стали приравнивать такие сделки к продаже участков и требовать соблюдения правил о преимущественном праве. Приходится признать, обойти правила становится все сложнее.

Закон устанавливает следующее: если стороны не обеспечили преимущественное право покупки земельного участка субъектом РФ, то сделка по его отчуждению является ничтожной. В результате ничтожности сделки стороны возвращаются в первоначальное состояние – земельный участок вновь оказывается в собственности того субъекта, который уже выразил волю на его продажу, уплаченные денежные средства вновь поступают покупателю. Ничтожность представляется очень серьезным последствием, но заметим, что интересы продавца оказываются более защищенными в случае указания в договоре купли-продажи участка заниженной цены (не секрет, по различными причинам это практикуется), чем если бы закон предусматривал право государства требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, как это сделано в ст. 250 ГК РФ.

Такие схемы несут угрозу
Иногда для того, чтобы обойти правила о преимущественном праве, стороны совершают фактическую куплю-продажу земельного участка с уплатой денежных средств «по расписке» под видом дарения. Такие схемы несут угрозу, во-первых, последующего взыскания «покупателем» денежных средств в качестве неосновательного обогащения, а во-вторых, при наличии доказательств фактической возмездности сделки, ее автоматической ничтожности.

Например, в практике Свердловского областного суда представлено интересное суждение по этому поводу, когда покупатель стал ссылаться на фактическую покупку земли вместо дарения: «…даже в случае установления факта возмездности совершенных сделок и, как следствие, их ничтожности в силу п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», требования истца о применении последствий недействительности данных сделок и возврате ему земельных участков удовлетворению не подлежали бы, поскольку с его стороны усматривается злоупотребление правом, что в силу п. 2 ст. 10 ГК РФ влечет отказ в защите принадлежащего права» (Определение Свердловского областного суда от 11 ноября 2010 г. по делу № 33-13727/2010). Однако вряд ли подобная единичная практика является прецедентной, так как этот подход позволяет игнорировать правила о преимущественном праве покупки таких земель.

Почему ограничен срок расчета?
Еще одна интересная особенность оборота земель сельскохозяйственного назначения состоит в том, что продавец земельного участка должен указать в извещении среди прочего срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Согласно Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения, этот срок не может превышать 90 дней. Последняя норма вызывает вопросы. Действительно, почему ограничен срок расчета при продаже земель сельскохозяйственного назначения? Представляется, что здесь законодатель допускает избыточное правовое регулирование, поскольку без особой необходимости вмешивается в экономические взаимоотношения между продавцом и покупателем. Непонятно, какие государственные интересы будут нарушены, если стороны предусмотрят срок расчета в течение, к примеру, года или даже пяти лет? Ведь при использовании преимущественного права выкупа государство также сможет приобрести участок с такой же рассрочкой.

Для ответа на вопрос о практике применения рассматриваемых норм с точки зрения реального выкупа земель государством с использованием механизмов преимущественного права интересно было бы посмотреть на статистику реализации субъектами РФ этого права. В каких случаях принимаются решения о его реализации? Как осуществляется проверка обоснованности цены соответствующих земельных участков? Закладываются ли в бюджетах средства на совершение таких сделок?