Ко мне обратилась клиентка с просьбой подобрать ей квартиру в Москве. Я показал ей несколько вариантов, и по разным причинам они ей не подошли. Мы продолжили поиски, и пару дней назад она сказала, что сама нашла квартиру, внесла за нее задаток, попросив меня проверить юридическую чистоту квартиры и сопроводить сделку.

Я связался с продавцом, чтобы запросить документы на квартиру для проверки. Хозяйка в ответ стала торопливо объяснять, что с квартирой все в порядке.

Разберем данную ситуацию подробнее.

«С квартирой все в порядке, часть принадлежит ребенку (она была ему подарена), часть перешла по наследству», – сказала мне хозяйка, и это подтвердилось документально. Но многие клиенты (не все), обращаясь ко мне при покупке квартиры, сразу ставят условия, чтобы в истории квартиры не было сделок дарения, не было наследства и чтобы собственником не был несовершеннолетний. А тут сразу три «удовольствия» в одном. Какие в данной ситуации могут быть риски?

Квартиру покупали в 1997 г. на троих: папа, мама, дочь. В 2004 г. папа умирает, и его доля переходит по наследству дочери и супруге. Дочь пишет отказ от своей доли наследства в пользу матери, и та становится собственником 2/3 квартиры. В 2010 г. она дарит свои 2/3 внуку, который и является их собственником на сегодняшний день, а 1/3 квартиры так и принадлежит ее дочери, маме ее внука, с 1997 г.

Несовершеннолетний собственник
Почему клиенты не хотят покупать квартиру, собственник которой – несовершеннолетний? Чтобы продать собственность несовершеннолетнего, нужно получить согласие органов опеки и попечительства. А для этого нужно туда предоставить немаленький пакет документов как на продаваемую квартиру, так и на приобретаемую для несовершеннолетнего жилплощадь. Хотя это проблемы продавца, но процесс долгий, и порой трудно предсказать, сколько времени понадобится для получения согласия опеки. А иногда можно получить и отказ. В результате – потерянное время и отмена сделки.

А главная трудность в том, что несовершеннолетнему приобретается квартира, и задача, а также обязанность покупателя – проверить юридическую чистоту той квартиры! Ведь если та сделка будет оспорена, и несовершеннолетний останется без жилья, то высока вероятность, что родители (как законные представители ребенка) захотят оспорить и сделку по продаже своей квартиры (ведь ребенок остается без крыши над головой) и будут просить суд вернуть стороны в первоначальное положение (в гражданском праве это называется реституция). Поэтому многие клиенты просто отказываются от покупки квартиры, собственник которой – несовершеннолетний.

Дарение
Что касается дарения. Бабушка подарила внуку в 2010 г. свои 2/3 квартиры. Я стал выяснять подробности сделки, и оказалось, что это единственное ее жилье. Сама бабушка пенсионного возраста, прописана в этой квартире, и где гарантии, что она вдруг, оставшись без жилья, не заявит после продажи квартиры, что не понимала значения своих действий при дарении, или же существенно заблуждалась при дарении, или подарила под влиянием обмана (ст. 177, 178, 179 ГК РФ), или не подаст в суд иск по ст. 578 ГК РФ «Отмена дарения». Например, согласно п. 2 данной статьи: «Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты». А в судебной практике как раз и считается, что если даритель подарил единственную квартиру, а одаряемый ее продает, то у дарителя есть все шансы через суд оспорить дарственную. Вот поэтому многие клиенты и не хотят покупать квартиры, в истории которых фигурировали договоры дарения.

Наследство
Относительно наследства все еще хуже. Ведь может выясниться, что кто-то из родственников «забыл вступить в наследство» и по прошествии нескольких лет решил восстановить право на наследство в порядке статьи 1155 ГК РФ «Принятие наследства по истечении установленного срока»: «По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали».

Может быть, кто-то из наследников жил за границей и узнал только сейчас, что открылось наследство. Или же объявился какой-нибудь внебрачный сын или дочь и теперь претендует на наследство отца. Случаи бывают всякие. Поэтому квартиры с наследством в моей практике клиенты даже чаще отказываются покупать, чем квартиры с дарением. Часто можно услышать от продавцов: «Ничего страшного, все сделки (дарение, наследство) происходили в рамках одной семьи». Но мне как адвокату много раз приходилось участвовать в судебных спорах о подобных делах «в рамках одной семьи», и такие сделки благополучно оспаривались и оспариваются в судах.

Я не говорю, что нужно сразу отказываться от покупки квартиры с историей, в которой есть наследство, дарение или несовершеннолетний собственник, но многие мои клиенты не хотят связываться с такими сделками. Покупать квартиру в таких случаях в принципе можно, но нужно обязательно досконально проверять все документы.

Срок исковой давности
Некоторые специалисты, юристы-теоретики скажут: а как же срок давности по оспариванию дарственной и наследства, ведь дарственная была в 2010 г., а вступление в наследство – вообще в 2004 г., и уже прошли все сроки исковой давности, в том числе и общий срок в три года! Действительно, ст. 196 ГК РФ устанавливает общий срок исковой давности в три года:

«Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса».

Статья 200. Начало течения срока исковой давности
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства».

Но по признанию сделок недействительными (уважаемые теоретики!), по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности срок исковой давности составляет один год, а по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) срок составляет три года (ст. 181 ГК РФ). А тем более срок давности, по общему правилу, начинает исчисляться со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 200 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ
«Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (Пункт 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ.)

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной».

И чтобы до конца разобраться со сроками исковой давности, нужно еще почитать ст. 202 Гражданского кодекса РФ.

«Статья 202. Приостановление течения срока исковой давности
1. Течение срока исковой давности приостанавливается:

1) если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила);

2) если истец или ответчик находится в составе Вооруженных Сил Российской Федерации, переведенных на военное положение;

3) в силу установленной на основании закона Правительством Российской Федерации отсрочки исполнения обязательств (мораторий);

4) в силу приостановления действия закона или иного правового акта, регулирующих соответствующее отношение.

2. Течение срока исковой давности приостанавливается при условии, что указанные в пункте 1 настоящей статьи обстоятельства возникли или продолжали существовать в последние шесть месяцев срока исковой давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев, в течение срока исковой давности.

3. Если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т. п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

4. Со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается. Остающаяся часть срока исковой давности, если она составляет менее шести месяцев, удлиняется до шести месяцев, а если срок исковой давности равен шести месяцам или менее шести месяцев, до срока исковой давности».

Таким образом, сроки исковой давности могут быть приостановлены по основаниям, указанным в ст. 202 ГК РФ. Наконец не нужно забывать про ст. 205 ГК РФ:

«Статья 205. Восстановление срока исковой давности
В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т. п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев – в течение срока давности».

Как мы видим, покупка квартиры с историей, где были дарение, наследство, несовершеннолетний собственник, сопряжена с большими рисками.