КОДЕКС ОТСТАЕТ ОТ ОБОРОТА

Толкование условий предварительного договора купли-продажи недвижимости

В № 21 (062) «АГ» была опубликована статья Игоря Зиновьева «Усеченный задаток». Эта статья посвящена одной из проблем, связанных с применением норм действующего законодательства о задатке и предварительном договоре при купле-продаже недвижимости. Как показывает судебная практика, многие нормы Гражданского кодекса РФ отстают от потребностей гражданского оборота.

Конструкция предварительного договора хорошо исследована в теории российского договорного права, достаточно упомянуть фундаментальный труд М.И. Брагинского и В.В. Витрянского «Договорное право» (Книга первая. М., 2005). Однако в судебной практике условия предварительного договора купли-продажи недвижимости еще толкуются не однозначно. В частности, речь идет о толковании норм материального права о предмете и сроке предварительного договора, порядке оформления соглашения о задатке как способа обеспечения исполнения обязательства по предварительному договору.

Материальное право

Статья 554 ГК РФ определяет, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. По делу, где я представлял истца, перед судом встал вопрос: как соотносится предмет предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости с предметом соответствующего основного договора?

Пункт 4 ст. 429 ГК РФ гласит: «В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора».

Данная императивная норма распространяется на любой предварительный договор безотносительно к предмету основного договора. Между тем срок оформления и регистрации права на объект недвижимости, купля-продажа которого по условию предварительного договора является предметом основного договора, по объективным причинам может выйти за пределы годичного срока, указанного в п. 4 ст. 429 ГК РФ. Каковы в таком случае правовые последствия для сторон предварительного договора купли-продажи недвижимости?

В п. 2 ст. 380 ГК РФ указано: «Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме».

Из данной императивной нормы не следует, что соглашение о задатке не может быть одним из условий предварительного договора, прописанным в его тексте, поскольку однозначно лишь требование к письменной форме соглашения о задатке. По гражданскому делу возник вопрос: если соглашение о задатке совершено в письменной форме как условие предварительного договора, сторона предварительного договора получила указанную денежную сумму в счет причитающихся платежей, чем будет являться полученная стороной денежная сумма – задатком или авансом?

Фабула дела

Гражданка П. – наследница по закону на открывшееся наследство, состоявшее из жилого дома и земельного участка, расположенных по указанному в предварительном договоре адресу, и гражданин А. заключили 29 мая 2007 г. предварительный договор, по которому П. обязалась продать А. дом и земельный участок за 125 000 руб.после вступления П. в наследство.

В предварительном договоре стороны прописали, что А. выплачивает П. задаток в размере 85 000 руб. и что продавец обязан вернуть задаток в двойном размере в случае возникновения обременений на объекты недвижимости или в случае отказа от заключения сделки купли-продажи.

П. свидетельство о праве на наследство по закону получила 22 апреля 2008 г., т.е. за один месяц и неделю до окончания срока действия предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Не зарегистрировав право собственности на объекты недвижимости, П. в мае 2008 г. – за несколько дней до истечения срока предварительного договора объявила А., что продает объекты недвижимости за 210 000руб., т.е. за цену, превышающую согласованную сторонами, и в случае отказа готова вернуть полученный задаток в размере – 85 000 руб.

А. обратился в суд с иском к П. о взыскании двойной суммы задатка за неисполнение обязательства по предварительному договору и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судебные решения

Кимрский городской суд Тверской области удовлетворил иск частично, взыскав в пользу А. уплаченные П. 85000 руб. и 1313 руб. за пользование чужими денежными средствами.

По мнению суда, «на момент заключения предварительного договора П. не обладала вещными правами на жилой дом и земельный участок, поэтому условия предварительного договора не позволяют определить предмет основного договора».

В части срока действия предварительного договора суд первой инстанции пришел к выводу, что «по условиям предварительного договора, основной договор должен быть заключен после вступления П. в наследство. Указание в предварительном договоре на заключение основного договора после вступления П. в наследство свидетельствует не о сроке заключения основного договора, а о предварительном договоре под отлагательным действием. Таким образом, в предварительном договоре срок заключения основного договора не указан, в связи с чем срок, в течение которого должен быть заключен основной договор, следует исчислять в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ, т.е. в течение года с момента заключения предварительного договора…».

В части толкования задатка позиция суда была еще более категорична: «Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не порождает денежных обязательств, следовательно, в его рамках функции задатка не могут быть реализованы. Указание на то, что сумма, переданная будущим покупателем будущему продавцу при совершении предварительного соглашения, засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку сам основной договор еще не заключен. Таким образом, денежная сумма в размере 85 000 руб., переданная П. до заключения основного договора купли-продажи, не является задатком, а считается уплаченной в качестве аванса».
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда 10 марта 2009 г. изменила решение суда первой инстанции и на основании п. 2 ст. 380 ГК РФ взыскала с П. в пользу А. двойную сумму задатка в размере 170 000 руб.

Доводы кассационной жалобы истца относительно ошибочности толкования судом первой инстанции условий предварительного договора о предмете основного договора и сроке действия предварительного договора в определении суда второй инстанции оставлены без внимания.

В дальнейшем президиум Тверского областного суда отменил определение суда кассационной инстанции в связи с допущенным процессуальным нарушением и направил дело на новое кассационное рассмотрение. Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в ином составе 2 июня 2009 г. постановила определение аналогичное по содержанию определению судебной коллегии от 10 марта 2009 г. В порядке надзора состоявшиеся судебные решения больше не пересматривались.

Толкование условий предварительного договора

Предмет договора. Ошибочность вывода суда первой инстанции по данному делу о невозможности определения предмета основного договора ввиду отсутствия вещного права у стороны предварительного договора очевидна.

Пункт 3 ст. 429 ГК РФ предусматривает, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Статья 554 ГК РФ называет показатели, которыми определяется предмет договора купли-продажи недвижимости, это данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Таким образом, законодатель не связывает стороны предварительного договора с наличием у будущего продавца вещного права на предмет основного договора в момент заключения предварительного договора. Предмет предварительного договора купли-продажи недвижимости по смыслу п. 3 ст. 429 и ст. 554 ГК РФ определяется в соответствии с указанными о конкретном имуществе данными.

Задаток или аванс? Кассационная инстанция при рассмотрении указанного дела, не согласившись с выводом суда первой инстанции в отношении задатка, в своем определении указала: «Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора. В данном случае задатком обеспечивается возникшее из предварительного договора обязательство сторон заключить основной договор – договор купли-продажи конкретного имущества на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным является одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполняет и платежную функцию».

Указывая на ошибочность вывода суда первой инстанции, кассационная инстанция выразила свою правовую позицию только в отношении платежной функции задатка, в то время как по делу возникли также вопросы оформления соглашения о задатке в предварительном договоре и отграничения задатка от аванса.

Как уже говорилось, норма п. 2 ст. 380 ГК РФ позволяет прописывать соглашение о задатке как одно из условий предварительного договора.

Если в предварительном договоре записано, что покупатель выплачивает задаток продавцу в определенном размере и окончательный расчет по основному договору производится за вычетом суммы задатка, то данная сумма, поименованная задатком, не может быть авансом, как в описанном деле указал суд первой инстанции. Такой вывод следует, во-первых, из нормы ст. 431 ГК РФ, которая устанавливает правило толкования условий договора: «При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом».

Во-вторых, по смыслу п. 1 ст. 823 ГК РФ аванс – это вид коммерческого кредита. Другого юридического определения этого экономического термина Гражданский кодекс не дает. Очевидно, что аванс может получить только продавец имущества, если он обладает правом собственности на это имущество или действует от имени или в интересах собственника этого имущества. Тот юридический факт, что П. на момент заключения предварительного договора не обладала вещными правами на жилой дом и земельный участок, однозначно свидетельствовал о невозможности получения П. аванса от А. и получении ею от него именно задатка.

Срок действия договора. Со сроком действия предварительного договора, казалось бы, все ясно (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Между тем при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости нормы п. 4 ст. 429 ГК РФ позволяют сторонам в определенной ситуации, как в описанном здесь деле, прописать срок его действия указанием на событие вступления будущего продавца в наследство, т.е. определить срок событием, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). Однако получения свидетельства о наследстве, тем не менее, будет недостаточно для того, чтобы заключить основной договор, поскольку необходимо еще зарегистрировать право собственности на объект недвижимости и получить свидетельство о праве. Кроме этого, для регистрации основного договора купли-продажи объекта недвижимости наследнику-продавцу необходимо получить новый кадастровый паспорт на объект недвижимости (на свое имя). В связи с этим, такая формулировка условия предварительного договора о сроке заключения сторонами основного договора, как «после вступления будущего продавца в наследство», является некорректной и ведет к возникновению спора.

Наследник-продавец по тем или иным объективным причинам может не успеть в установленный годичный срок действия предварительного договора получить необходимые документы для заключения основного договора (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт на свое имя). В таком случае заключение основного договора в установленный п. 4 ст. 429 ГК РФ годичный срок не может состояться. Поскольку указанное в предварительном договоре в качестве срока событие может наступить после истечения годичного срока, предусмотренного законом, возникает вопрос: насколько нормы ст. 190 ГК РФ и ст. 314 ГК РФ (о разумности срока исполнения обязательств) гармонируют с нормами п. 4 ст. 429 ГК РФ?

Думается, что если стороны добросовестно относятся к своим обязательствам по предварительному договору, то верно суждение М.И. Брагинского и В.В. Витрянского: «Нет никаких препятствий к тому, чтобы стороны заключили основной договор и после указанного в предварительном договоре или п. 4 ст. 429 ГК РФ срока». Вместе с тем очевидна и необходимость применения положения о том, что «независимо от того, предусмотрен ли срок в договоре, или имеется в виду установленный в законе годичный срок, тот и другой носят пресекательный характер: с истечением срока материальное по своей природе право требовать от контрагента заключения договора на определенных условиях прекращается и, соответственно, восстановлению судом не подлежит» (ук. соч. С. 238–239).