НЕ ПОЗВОЛИЛИ ОБЕЗДОЛИТЬ

Суд разобрался в сложной ситуации, связанной с приватизацией земельной доли

Согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ приватизировать долю в праве на земельный участок иначе, чем на основании совместного заявления всех собственников объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, нельзя. О том же свидетельствует и судебная практика. Однако бывают ситуации, когда приватизировать долю в праве на землю возможно и на другом основании.

Однажды мы столкнулись с обычной на первый взгляд ситуацией, типичной для приватизации земли в долях: имелся неделимый земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости трех хозяйствующих субъектов. Но одно обстоятельство привлекло наше внимание. Права долевой собственности на землю не было только у нашего клиента – общества с ограниченной ответственностью.

Один из хозяйствующих субъектов был муниципальным предприятием, поэтому соответствующая доля в праве на земельный участок находилась в муниципальной собственности. Другой хозяйствующий субъект приобрел в собственность земельную долю в соответствии с ранее действовавшей нормативной базой (Указ Президента РФ № 485 от 16 мая 1997 г.).

Проведя анализ действующего законодательства, мы пришли к следующим выводам:

1) собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение земли, занятой этими объектами недвижимости, в собственность либо в аренду (п. 1 ст. 36 ЗК РФ);

2) поскольку такого объекта гражданских прав, как «доля в праве аренды» не существует, то у нашего клиента остается только одно исключительное право – приобрести долю в праве на земельный участок в собственность;

3) в силу п. 3 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» приобретение в собственность у государства или муниципального образования земельного участка является обязанностью собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на этом земельном участке;

4) в действующем законодательстве отсутствует прямой запрет на приватизацию доли в праве на земельный участок;

5) если предположить, что наш клиент не имеет права на приобретение земли в собственность, то нужно согласиться с тем, что правовой титул в отношении данного земельного участка для него не предусмотрен вообще. Однако, во-первых, такой вывод прямо противоречит законодательству, а именно подпункту 7 ч. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ. Первая норма закрепляет принцип платности использования земли, согласно которому «любое использование земли осуществляется за плату». Вторая норма конкретизирует этот принцип, указывая, что «формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата». Из текста данной статьи закона видно, что перечень форм оплаты за землю является исчерпывающим.

Во-вторых, такая правовая неопределенность в отношении прав на землю опасна с экономической точки зрения, так как способствует появлению неэффективных собственников земли и препятствует развитию гражданского оборота земельных участков.

Определившись с упомянутой правовой позицией, мы представили в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ДИЗО) пакет документов для приватизации доли в земельном участке. Вскоре получили ожидаемый отказ и обжаловали его в арбитражный суд.

В обоснование невозможности приватизации доли в праве собственности на земельный участок ДИЗО, участвовавший в арбитражном процессе в качестве заинтересованного лица, – сослался на п. 1 ст. 37 ЗК РФ, согласно которому «объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет», а также на п. 3 ст. 36 ЗК РФ, в силу которого «если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления… эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора».

Относительно первого довода ДИЗО мы сообщили со ссылкой на п. 1 ст. 244 и п. 2 ст. 246 ГК РФ, что доля в праве общей долевой собственности на земельный участок может выступать самостоятельным объектом купли-продажи.

Что касается второго довода заинтересованного лица, то в своих возражениях на отзыв ДИЗО мы указали на невозможность применения упомянутой нормы ввиду следующего. Во-первых, по смыслу п. 3 ст. 607 ГК РФ объектом аренды может быть только обособленный объект. Вместе с тем доля в праве собственности является правом, а не вещью, и поэтому она не может быть передана в аренду. Во-вторых, п. 3 ст. 36 ЗК РФ не применим к нашей ситуации еще и потому, что речь в нем идет о случае, когда в одном здании часть помещений одним лицам принадлежит на праве собственности, а другая часть помещений в этом же здании принадлежит другим лицам на праве хозяйственного ведения (оперативного управления). В нашем же случае муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения принадлежат помещения в отдельно стоящих строениях, в которых нет ни одного помещения, принадлежащего на праве собственности нашему клиенту.

К чести суда, он смог разобраться в непростой правовой ситуации, и в результате одним эффективным собственником земли стало больше.